Comment évaluer un bâtiment industriel ?

Qu’est-ce qu’un bâtiment industriel ?

Un bâtiment industriel est une construction conçue spécifiquement pour abriter des activités de production, de fabrication, de stockage ou d'assemblage liées à l'industrie. Ces bâtiments sont conçus pour répondre aux besoins particuliers des entreprises opérant dans le secteur industriel, en fournissant des espaces adaptés pour mener à bien leurs opérations et leurs processus.

Quelles sont les caractéristiques principales d'un bâtiment industriel ?

• Des espaces polyvalents : les bâtiments industriels sont conçus pour accueillir une grande variété d’activités. Ils doivent être suffisamment flexibles pour permettre l’installation de machines, d’équipements de production, de lignes de montage, ainsi que le stockage de matières premières et de produits finis.
• Une grande surface : les bâtiments industriels ont généralement une surface importante permettant d’accueillir les activités de production et de stockage. La superficie peut varier en fonction des besoins spécifiques de l’entreprise.
• Une hauteur sous plafond élevée : pour faciliter l’installation d’équipements de grande taille et permettre un stockage en hauteur, les bâtiments industriels ont souvent des hauteurs sous plafond élevées.
• Une accessibilité et une logistique particulières : l’emplacement du bâtiment industriel doit tenir compte de l’accessibilité pour les livraisons, les expéditions et le transport des marchandises. Souvent, ces bâtiments sont situés à proximité de voies de communication importantes, comme des autoroutes, des voies ferrées ou des ports.
• Des caractéristiques de sécurité : étant donné que les activités industrielles peuvent impliquer des équipements lourds, des matières potentiellement dangereuses et des processus de fabrication spécifiques, les bâtiments industriels sont conçus avec des normes de sécurité élevées pour protéger les travailleurs et l’environnement.
• Des services et des infrastructures spécialisés : certains bâtiments industriels nécessitent des services et des infrastructures spécifiques, tels que des systèmes de ventilation, d’éclairage industriel, de câblage électrique renforcé et des systèmes de traitement des déchets.
• Une flexibilité d’aménagement : les entreprises industrielles évoluent souvent avec le temps. Les bâtiments industriels doivent donc être conçus de manière à permettre des modifications d’aménagement pour s’adapter aux évolutions des activités de l’entreprise.

Quels sont les critères d’évaluation des bâtiments industriels ?

La détermination de la valeur vénale et locative d'un site industriel résulte de différents paramètres. Dans le cadre d'une expertise immobilière, concernant un bâtiment industriel, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs pour mener une évaluation complète. Parmi ces critères, on retrouve non seulement la valeur financière du bien, mais aussi ses aspects fonctionnels, son potentiel de développement futur, sa conformité aux normes environnementales et de sécurité, ainsi que son intégration dans le tissu économique local et sa capacité à répondre aux besoins évolutifs des industries qu'il est destiné à accueillir.

Les aspects financiers :

• Le prix du marché : l’expert en estimations immobilières doit prendre en compte les conditions économiques actuelles et les tendances du marché immobilier local pour déterminer la valeur du bien. Les prix pratiqués pour d'autres biens industriels similaires peuvent servir de référence. En effet, le marché des bâtiments industriels est un marché particulier différent de celui des biens d’habitation, par conséquent pour comprendre ce marché, il convient d’observer les biens similaires vendus.
• Le potentiel de rentabilité : la capacité du bâtiment industriel à générer des revenus sur le long terme, que ce soit par la location ou par l'exploitation de ses installations, est un autre facteur financier à considérer.

L’intégration économique locale :

• La situation géographique : la localisation du bâtiment industriel influence directement sa valeur. La proximité des infrastructures de transport, des sources d'approvisionnement et des clients constitue un atout important pour les entreprises. Cette localisation favorise la fluidité des opérations logistiques et contribue ainsi à la compétitivité du site industriel.
• Le bassin d'emplois : la disponibilité d'une main-d'œuvre qualifiée et compétente dans la région est un autre facteur à prendre en considération. Un bâtiment situé dans une zone avec un vivier de talents adaptés à l'industrie concernée sera plus attractif.
• L'environnement économique : le contexte économique local, les politiques publiques d'aides et d'incitations fiscales ou encore la présence d'écosystèmes industriels complémentaires doivent être examinés pour évaluer le potentiel d'accueil du bâtiment.

Les aspects techniques et fonctionnels :

• La conception architecturale et les matériaux : le choix des matériaux de construction et la qualité des finitions peuvent impacter la valeur d'un bâtiment industriel. Il est important d'examiner la résistance des structures, leur adéquation aux normes en vigueur et leur adaptabilité à différentes activités.
• Les systèmes techniques : les installations électriques, mécaniques et environnementales doivent être analysées pour évaluer leur performance et leur fonctionnalité. Un système efficace contribuera à une meilleure valeur du bâtiment.
• La surface, l'aménagement intérieur et la hauteur sous plafond : l'évaluation doit prendre en compte la surface totale du bâtiment, ainsi que la répartition et l'agencement des espaces qui le composent (ateliers, bureaux, zones de stockage). La surface d'un site industriel est sujette à une grande variabilité, en raison de la grande diversité des activités qui peuvent être exercées dans ces locaux. La hauteur sous plafond est également un facteur de la valeur du bien, une hauteur sous plafond importante permet de stocker plus facilement et favorise également l’installation de machines de taille conséquente nécessaires à certaines activités.

Le potentiel de développement futur :

• Environnement et sécurité : la conformité du bâtiment aux normes en matière environnementale, de qualité de l'air, d'émissions et de gestion des déchets est un paramètre important à évaluer. Le respect des exigences en termes de sécurité incendie, de contrôle d'accès et de protection des travailleurs doit également être vérifié.
• Capacité d'adaptation : un bâtiment industriel doit être capable de s'adapter aux évolutions technologiques et aux besoins spécifiques des industries qu'il accueille. La modularité des espaces et la facilité d'intégration de nouveaux équipements sont des critères à considérer dans cette optique.
• Les réglementations d’urbanisme applicables : les possibilités d'extension ou de modification du bâtiment peuvent avoir un impact sur sa valeur. Il faut donc s'intéresser aux contraintes urbanistiques et réglementaires. La réglementation en vigueur influence la valeur du bien, car, en cas de développement de l’activité, cela permet d’agrandir le site sans avoir à déplacer l’activité dans un autre lieu.

L’état d’entretien du bâtiment ou des bâtiments :

L’état général du ou des bâtiments industriels est également à prendre en considération lors de l’évaluation. Un bâtiment en mauvais état sera vendu, à localisation similaire, à un prix inférieur à celui d'un bâtiment en bon état. La valeur est influencée non seulement par l'état de la structure principale (gros œuvre) mais aussi par l’état des éléments intérieurs et des installations (second œuvre). Un bâtiment en bon état offre non seulement une meilleure fonctionnalité et une apparence plus attrayante, mais il permet aussi de diminuer les charges liées à l'entretien et de ne pas avoir à prévoir d'éventuels travaux de rénovation pour les acquéreurs potentiels, ce qui influe directement sur la valorisation du bien.