L'immobilier de prestige en Provence connaît actuellement une dynamique prometteuse malgré les fluctuations économiques mondiales. La région, alliant patrimoine historique, paysages d'exception et art de vivre, continue d'exercer une fascination particulière auprès des investisseurs locaux et internationaux. Dans un contexte où le marché immobilier standard traverse des périodes d'ajustement, le segment du luxe démontre une résilience remarquable et des perspectives optimistes pour 2025.
L'immobilier de luxe en Provence, du Mont Ventoux jusqu'à Saint-Tropez, a montré une résilience exceptionnelle face aux crises économiques récentes et aux fluctuations des marchés financiers mondiaux. Malgré une activité décrite comme "en apesanteur" par les professionnels, les fondamentaux qui font de cette région un marché attractif demeurent intacts.
Contrairement au marché immobilier traditionnel qui a souffert du durcissement des conditions de crédit ces deux dernières années, l'immobilier de prestige affiche une santé solide avec une croissance de +2,3% pour les maisons et +1,1% pour les appartements en moyenne sur un an. Cette divergence s'explique notamment par le profil des acquéreurs de biens de luxe, moins dépendants des conditions de financement bancaire.
Après les années COVID où le marché était dominé par les vendeurs, 2024 a marqué un retour au "marché de l'acheteur". Comme l'explique Rudi Janssens, cofondateur du Groupe Janssens immobilier : "En 2024, on assiste à un retour du marché de l'acheteur, caractérisé par une diminution du nombre d'acheteurs et une nécessité pour les vendeurs de s'adapter et de négocier pour conclure les ventes".
Cette situation d'équilibre favorable aux acquéreurs pourrait progressivement évoluer en 2025 avec le retour des acheteurs étrangers, permettant de dynamiser les offres et d'initier une reprise des prix à la hausse. Les signes de reprise sont déjà visibles sur certains segments du marché, notamment le Prime (1 à 3 millions d'euros) qui a connu une augmentation des estimations, des visites et des mandats au premier semestre 2024.
La vitalité du marché immobilier de prestige en Provence est intimement liée à l'attractivité touristique exceptionnelle de la région, qui continue d'attirer des visiteurs du monde entier.
En 2024, la région a connu une excellente année touristique avec une progression de la fréquentation globale de 3% et une belle dynamique de la clientèle internationale (+4%). François De Canson, président du Comité régional de tourisme, qualifie 2024 de "nouvelle année de référence" et souligne la progression de la désaisonnalisation, avec une forte croissance des fréquentations hivernales (+13%), printanières et automnales (+10%).
Les Bouches-du-Rhône accueillent à elles seules 9,2 millions de touristes annuellement, réalisant 46,3 millions de nuitées. Cette clientèle touristique est majoritairement française (74% des séjours), mais la proportion d'étrangers (26%) constitue un vivier important de potentiels investisseurs immobiliers.
Ce flux touristique soutenu alimente naturellement le marché immobilier de luxe, avec de nombreux visiteurs charmés par la région qui finissent par investir dans une résidence secondaire. Le passage de la "résidence secondaire" vers ce que les professionnels appellent désormais "l'autre maison" témoigne d'un changement dans la relation des propriétaires avec leurs biens en Provence. Ces résidences ne sont plus simplement des lieux de vacances occasionnels mais deviennent des espaces de vie alternatifs, utilisés plus fréquemment et sur des périodes plus longues.
La Provence exerce une attraction particulière sur les investisseurs étrangers, qui constituent une part significative et croissante du marché immobilier de prestige.
Les Belges figurent parmi les premiers acheteurs étrangers de résidences secondaires en Provence. Leur influence sur le marché haut de gamme est notable, comme l'explique Rudi Janssens lui-même : "Les Belges ont apporté leur signature sur ce marché. Ils sont très forts dans le design, dans les intérieurs, dans les décorations. Ils sont reconnus pour leur appréciation plus contemporaine, et parfois plus scandinave, des intérieurs, tout en gardant et préservant l'authenticité et le cachet des maisons"3.
Le Top 4 de la clientèle étrangère achetant de la pierre en PACA est constitué des Britanniques, suivis des Américains, des Émiratis et des Suisses. Les pays scandinaves et du nord de l'Europe complètent ce tableau. Globalement, les acheteurs étrangers représentent désormais près de 30% des acquisitions de biens de luxe en PACA.
Pour 69% des acheteurs étrangers, l'acquisition d'un bien en Provence correspond à une résidence secondaire, contre 18% pour une relocalisation permanente et 13% pour un investissement pur. La majorité de ces investisseurs n'ont pas recours à un prêt pour financer leur achat, ce qui explique en partie la résilience de ce marché face aux fluctuations des taux d'intérêt.
La qualité du secteur en Provence et sur sa Riviera continue d'assurer leur désirabilité et leur attractivité internationale. Par ailleurs, un euro plus faible par rapport au dollar, à la livre sterling et au franc suisse crée un pouvoir d'achat toujours élevé pour les investisseurs internationaux1.
L'immobilier de prestige en Provence n'est pas homogène et présente des disparités significatives selon les territoires, avec des zones particulièrement recherchées qui constituent des micro-marchés à part entière.
Saint-Tropez représente le summum du luxe en Provence, avec des prix au mètre carré vertigineux : 39 132,67 € par m² en 2024, contre 30 713,23 € en 2023 et 16 818,18 € en 2019. Cette augmentation spectaculaire (+127% en cinq ans) témoigne de l'attractivité exceptionnelle et de la rareté des biens dans cette localité mythique.
La Côte d'Azur dans son ensemble constitue un épicentre de l'immobilier haut de gamme, avec une clientèle internationale particulièrement active sur ce segment du marché.
Aix-en-Provence s'affirme comme une destination de choix pour l'immobilier de luxe, avec une offre diversifiée allant des "somptueuses propriétés avec piscine et vaste terrain boisé" aux "appartements de luxe avec terrasse" en centre-ville.
Les zones périphériques comme Puyricard, Le Tholonet ou Luynes sont également très recherchées, offrant des propriétés d'exception dans un environnement plus bucolique tout en restant à proximité des commodités urbaines.
Le Luberon représente un autre pôle majeur de l'immobilier de prestige en Provence, régulièrement cité comme un secteur où le marché immobilier de luxe connaît un regain d'activité11. Ses villages perchés et ses paysages préservés attirent particulièrement une clientèle en quête d'authenticité et de tranquillité.
Le marché de l'immobilier de luxe en Provence connaît des évolutions significatives dans les attentes des acquéreurs, reflétant des tendances sociétales plus larges.
La recherche de durabilité influence de plus en plus les acheteurs de biens de prestige, qui privilégient désormais les propriétés rénovées avec des matériaux écologiques et dotées d'une performance énergétique optimale. Cette tendance éco-responsable se traduit par l'intérêt croissant pour des équipements comme les panneaux solaires, les systèmes de récupération d'eau de pluie ou encore l'isolation écologique19.
Les acheteurs recherchent aujourd'hui des biens qui allient le charme de l'architecture provençale traditionnelle avec le confort et les prestations contemporaines. Comme le note Rudi Janssens, "Avant le client cherchait une petite maison de campagne, sans nécessairement trop de confort. Aujourd'hui, il faut que sa maison ait au moins le même niveau, élevé, de confort que la sienne".
Cet équilibre entre modernité et tradition fait désormais partie des attentes standard des acheteurs d'immobilier haut de gamme, qui recherchent à la fois "le charme provençal et le confort contemporain".
Plusieurs indicateurs laissent présager que 2025 pourrait être une année particulièrement dynamique pour l'immobilier de luxe en Provence.
La baisse attendue des taux d'intérêt, avec des prévisions allant jusqu'à 2 à 2,5%, devrait renforcer la dynamique du marché1. Bien que la majorité des acheteurs étrangers n'aient pas recours au crédit, cette évolution pourrait stimuler la demande domestique et contribuer à la fluidité du marché.
La valeur des propriétés de prestige a grimpé de 8% en moyenne en 2024, portée par une offre limitée et une demande en hausse, créant un contexte favorable pour les vendeurs de biens d'exception en 2025.
Les agences spécialisées dans l'immobilier haut de gamme disposent d'une place stratégique dans l'animation de ce marché. Leur expertise permet de connecter une clientèle exigeante avec des propriétés d'exception, souvent cachées au cœur des paysages provençaux.
Cette professionnalisation du secteur, avec des acteurs comme Janssens immobilier Knight Frank, Barnes, Sotheby's International Realty ou encore Christie's International Real Estate, contribue à la structuration et à la valorisation du marché de l'immobilier de prestige en Provence.
L'immobilier de luxe en Provence affiche en 2025 une santé robuste, porté par l'attrait touristique exceptionnel de la région et un intérêt soutenu des investisseurs étrangers. Contrairement au marché immobilier standard, ce segment démontre une résilience remarquable face aux incertitudes économiques.
Les perspectives apparaissent favorables pour les années à venir, avec une demande qui reste forte pour des biens d'exception combinant authenticité provençale et confort moderne. L'évolution vers des propriétés plus durables et éco-responsables témoigne par ailleurs de la capacité de ce marché à se réinventer pour répondre aux nouvelles attentes des acquéreurs fortunés.
La Provence, avec son art de vivre inimitable, ses paysages préservés et son patrimoine culturel, continue ainsi de s'affirmer comme une destination de premier plan pour l'immobilier de prestige à l'échelle internationale, confirmant sa place privilégiée dans le cœur des investisseurs du monde entier.
