L’expert en estimation immobilière peut valoriser toute typologie de bien. Les locaux commerciaux font partie intégrante du champ d’intervention de l’expert. L’évaluation d’un local commercial est particulière car elle comprend des critères qui ne sont pas pris en compte dans la valorisation d’autres typologies de bien. Parmi les paramètres à prendre en considération, il convient notamment d’observer l’emplacement, la visibilité et l’accessibilité du local commercial ainsi que le taux de vacance locative sur le secteur.
Un local commercial est un espace utilisé pour mener des activités liées à la vente de biens ou de services. Ces espaces sont généralement destinés à accueillir des commerces de détail, des restaurants ou d'autres activités commerciales similaires. Les locaux commerciaux peuvent varier considérablement en termes de taille, d'emplacement et de configuration en fonction de la nature de l'activité qu'ils abritent.
Les locaux commerciaux sont majoritairement soumis à des baux commerciaux, qui sont des contrats de location spécifiques applicables aux activités commerciales. Les termes et conditions de ces baux peuvent varier en fonction de l'emplacement, de la durée de location, des coûts associés et d'autres facteurs qui différent de ceux des baux d’habitation.
Le local commercial correspond à un lieu physique, c’est le local qui accueille les activités commerciales. Ainsi, il peut être loué ou acheté par la société commerciale exploitante, tandis que le fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments corporels et incorporels intégrés à l’activité que sont :
Ainsi, le local commercial ne correspond qu’aux murs, à l’intérieur desquels l’activité est installée.
Il revêt une importance essentielle. En effet, plus la zone dans laquelle est situé le bien est attrayante, plus la valeur du local aura tendance à être élevée. Parmi les critères pour déterminer la qualité de la localisation, la visibilité et l'accessibilité du local commercial occupent une place centrale. Un emplacement stratégique attire naturellement plus de trafic piétonnier et routier.
L'emplacement est évalué selon des critères de qualité et se matérialise sous la forme d'un classement :
La visibilité permet à l'activité installée dans le local commercial d'être remarquée par les passants et les clients potentiels. Un emplacement visible attire l'attention et peut susciter l'intérêt des clients qui passent à proximité. L'intérêt d'un bien commercial est directement lié à sa visibilité. Une vitrine sur une rue passante ou une enseigne bien visible représente un atout majeur pour attirer la clientèle.
Également, l'accessibilité est tout aussi importante. L'accessibilité se rapporte à la facilité avec laquelle les clients potentiels peuvent se rendre au local commercial. Si le local est facilement accessible en voiture, en transports en commun ou même à pied, il sera plus attrayant pour un public plus large. Les clients apprécient la commodité et sont plus enclins à visiter un magasin s'ils peuvent s'y rendre facilement. Une bonne accessibilité peut également contribuer à fidéliser la clientèle existante et à encourager les achats répétés.
Le taux de vacance reflète la proportion de locaux inoccupés par rapport à l'ensemble du marché immobilier commercial local. L'impact de ce taux sur la valorisation d'un bien est significatif. Dans les zones où le taux de vacance locative est élevé, cela indique une offre abondante de locaux disponibles. Un fort taux de vacance locative exerce une pression à la baisse sur la valeur des locaux commerciaux présents dans la zone. En effet, une offre excédentaire rendra les locaux moins attrayants pour les locataires potentiels et par conséquent, une diminution de la valeur du bien.
En revanche, dans les zones où le taux de vacance locative est faible, la demande dépasse généralement l'offre. Cela crée une situation où les locaux disponibles sont rares et donc plus prisés par les locataires potentiels. En conséquence, la concurrence pour ces espaces peut entraîner une hausse de sa valeur.
L'état du local commercial exerce une influence significative sur son prix, car il reflète la condition actuelle du bien et implique que le preneur ou l'acquéreur accepte le local dans cet état. Par conséquent, des coûts de rénovation ou de remise en état peuvent être nécessaires pour le mettre en conformité avec ses besoins et/ou les normes en vigueur. Un local en bon état peut être perçu comme une opportunité pour les locataires ou les acquéreurs, tandis qu'un local nécessitant des rénovations peut inciter à négocier le prix en fonction des dépenses à engager pour le rendre fonctionnel et attractif.
La valeur d'un local commercial est intrinsèquement liée à sa surface de vente. Cependant, cette surface varie en fonction de différents facteurs, notamment l'emplacement du local et son usage spécifique. Que ce soit une boutique en plein centre-ville, un commerce en périphérie urbaine ou encore un espace situé dans une galerie commerciale, la surface de vente diffère en conséquence.
L'emplacement du local commercial joue un rôle essentiel dans la détermination de sa surface de vente. Les locaux en centre-ville tendent à avoir une surface plus restreinte en raison de la densité urbaine, tandis que ceux en périphérie peuvent bénéficier de plus d'espace. De même, les locaux situés dans des galeries commerciales peuvent avoir des dimensions spécifiques en fonction du concept architectural de la galerie.
