Comment évaluer un appartement ?

| Thèmes : Investissement

Évaluer un appartement : Les critères clés pour déterminer sa valeur

La détermination de la valeur d’un appartement s’appuie sur différents critères et méthodes afin de déterminer la valeur vénale ou locative du bien. Ainsi, lors de sa mission d’expertise, l’expert en estimation immobilière tiendra compte de nombreux paramètres pour évaluer le prix juste de l’appartement.

Quels sont les paramètres principaux à prendre en considération lors de l’évaluation ?

La situation géographique :

Le critère le plus important pour établir le prix d'un appartement est son emplacement. Certaines villes ou quartiers, particulièrement attractifs, situés dans des zones où les appartements à vendre sont rares, sont très recherchés. L’attractivité d’un emplacement se caractérise par plusieurs facteurs :

  • La présence de commerces à proximité,
  • La présence de transports en communs,
  • La présence d’espaces verts,
  • La proximité des écoles,
  • La proximité avec des bassins d'emplois dynamiques.

La surface et sa configuration :

La valeur mètre carré du bien évolue en fonction de sa surface. Ainsi, plus la surface des biens est faible, plus le prix mètre carré sera élevé.

Exemple : le prix m² pour un studio de 20 m² est plus élevé que le prix m² d’un appartement de type 5 de 150 m².

De plus, la configuration du bien est également importante, les mètres carrés de l’appartement doivent être optimisés afin d’éviter ce que l’on appelle couramment « les m² perdus ». Également, le nombre de chambres est important, les potentiels acquéreurs attendront un certain nombre de chambres en fonction des surfaces recherchées :

Type de logement Configuration Surface moyenne
Studio Une seule pièce + salle d’eau Min. 9 m² loi Carrez
T1 Pièce principale + cuisine séparée 32 m²
T2 Une chambre séparée 45 m²
T3 Deux chambres 65 m²
T4 Trois chambres avec séjour ou quatre sans séjour 80 m²
T5 Quatre chambres et un séjour 95 m²

Les prestations du bien :

Les prestations font référence aux caractéristiques, équipements et aménagements spécifiques offerts par l'appartement, qui peuvent influencer sa valeur :

  • Qualité des matériaux et finitions : des matériaux de haute qualité, tels que des planchers en parquet massif et des finitions soignées, peuvent augmenter la valeur d'un appartement par rapport à un appartement similaire disposant de matériaux de moindre qualité.
  • Équipements modernes : la présence d'équipements modernes tels que des appareils électroménagers haut de gamme, des systèmes de chauffage et de refroidissement efficaces, ainsi que des installations technologiques comme la domotique, peuvent contribuer à rehausser le prix de l'appartement.
  • Espaces de vie supplémentaires : des caractéristiques telles qu'une terrasse, un balcon, une véranda ou un espace de vie extérieur augmentent la valeur d'un appartement en offrant des espaces de détente supplémentaires.
  • Vue et orientation : un appartement offrant une vue panoramique sur la ville, la mer, les montagnes ou d'autres caractéristiques attrayantes peut justifier d’un prix plus élevé. De même, l'orientation de l'appartement par rapport au soleil et aux vents dominants peut également avoir un impact sur sa valeur.

L’état d’entretien du logement :

Lorsqu'un logement est bien entretenu et en bon état, il peut généralement être valorisé plus haut que s'il présente des signes de négligence ou de dégradation. Un logement qui est soigneusement entretenu et en bon état aura une apparence plus attrayante pour les acquéreurs potentiels. Les peintures fraîches, les sols bien entretenus et les espaces propres contribuent à donner une première impression positive.

Les coûts de réparation potentiels sont également à prendre en considération par les acquéreurs lorsqu'ils visitent un logement. Si des réparations majeures sont nécessaires, le prix devra être ajusté pour intégrer le montant de ses réparations. De plus, un logement avec un bon historique d'entretien documenté, factures à l’appui, rassure les potentiels acquéreurs. Cela peut influencer positivement leur perception de la valeur du logement.

L’étage de l’appartement :

Le prix au mètre carré d’un appartement tient compte de sa situation dans l’immeuble. L’étage de référence est le deuxième étage, à partir de cet étage une plus-value ou une moins-value sera appliquée à l’appartement en fonction des niveaux. Cette surcote ou cette décote s’applique différemment selon que l’immeuble dans lequel se situe l’appartement dispose ou non d’un ascenseur :

évolution de l'estimation en fonction de l'étage de l'appartement et du type d'immeuble

Les annexes :

La présence d'annexes telles qu'un garage, un parking ou une cave peut avoir un impact significatif sur le prix de vente d'une propriété.

Ces annexes peuvent être :

  • Incluses dans le prix de vente de l’appartement, la valeur de l’appartement donné englobe alors la présence d’annexes.
  • Vendues « en sus », cela veut dire qu’elles feront l’objet d’une valorisation distincte de celle de l’appartement et donc qu’elles ne sont pas comprises dans le prix de vente de celui-ci, cela est fréquent en cas de vente d’emplacements de stationnements et de vente de garage lorsque ceux-ci se situent en ville.

L’état général et le standing de l’immeuble :

Lorsqu'il s'agit d'évaluer la valeur d'un appartement, il est essentiel de prendre en considération l'état global de l'immeuble dans lequel il est situé. L'état de l'immeuble peut donner des indications sur la solidité et la durabilité de la construction. Des signes de fissures, de dégradations ou de problèmes de fondation peuvent signaler des problèmes structurels potentiels qui pourraient nécessiter des réparations coûteuses.

Aussi, les immeubles en copropriété partagent des parties dites communes susceptibles peuvent nécessiter des travaux collectifs, tels que la rénovation de l'entrée, l'entretien de l'ascenseur ou encore la réparation de la toiture.

Prendre en compte l'état de l'immeuble permet d'obtenir une évaluation plus réaliste de la valeur de l'appartement. Des problèmes structurels ou des travaux de copropriété importants peuvent justifier un ajustement de la valeur.