Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

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Indemnité d'occupation : définition, calcul et versement pour les biens immobiliers

Une indemnité d'occupation est une somme versée par une personne occupant un bien immobilier à une autre personne ayant des droits sur ce même bien. Cette indemnité peut être due dans plusieurs situations.

Quelle est sa définition ?

L'indemnité d'occupation est une compensation financière versée par un coindivisaire aux autres coindivisaires lorsqu'il utilise exclusivement un bien immobilier en indivision, empêchant ainsi les autres coindivisaires de jouir pleinement du bien.

Un coindivisaire est une personne qui est propriétaire d’un bien avec d'autres personnes, formant ainsi une indivision. Dans le cadre de l'indivision, chaque coindivisaire détient une partie du bien en commun avec les autres coindivisaires, sans que cette part ne soit physiquement divisée entre eux.

Cette indemnité est généralement réclamée lorsque les autres coindivisaires n'ont plus accès au bien et ne peuvent plus en jouir.
Elle est le plus souvent exigée dans le cadre d'une séparation, d'un divorce ou d'une succession, lorsque l'un des indivisaires continue à occuper le bien commun ou indivis, entraînant des frais pour l'autre indivisaire qui doit se reloger.

A noter que l'indemnité d'occupation n'est pas considérée comme un loyer et, par conséquent, n’accorde pas à l'occupant du bien le statut de locataire.

Comment est-elle calculée ?

Le montant de l'indemnité d'occupation peut être déterminé soit par un accord amiable entre les coindivisaires, soit par décision judiciaire en cas de désaccord. Dans le premier cas, une convention entre les parties fixera les modalités de paiement, la durée et le montant de cette indemnité. En l'absence d'accord, le tribunal judiciaire intervient pour fixer le montant de l'indemnité.

L'indemnité d'occupation est calculée en fonction de la valeur locative du bien concerné. Cette valeur locative est déterminée en tenant compte des caractéristiques du bien, de son emplacement, ainsi que des prix de location pratiqués dans le secteur. Lors du calcul de l’indemnité d’occupation, un abattement de 20 % sur la valeur locative est généralement appliqué. En effet, la Cour de cassation admet une réfaction de la valeur locative du bien, de l’ordre de 20 % à 25 % par rapport à un loyer normal (Civ. 1re, 4 mai 1994, n°91-21.822, Defrénois 1995. 564, note Forgeard ; RTD civ. 1995. 661, obs. Patarin).

Comment est-elle versée ?

En général, le versement de l'indemnité d'occupation intervient lors du partage des biens. Elle est due à compter du premier jour de l’occupation et jusqu’au jour du partage ou jusqu’à la fin de la jouissance privative du bien.

L’indemnité d’occupation versée par un indivisaire aux autres coindivisaires dépendra de sa quote-part. Ainsi, l’occupant du bien retient une partie de l'indemnité d'occupation étant lui-même coindivisaire, donc il ne verse pas l'intégralité de cette indemnité. En effet, il ne va pas payer la totalité de l'indemnité pour ensuite en récupérer une part. Au lieu de cela, il verse l'indemnité d'occupation en déduisant sa propre part.

Exemple: deux partenaires liés par un PACS se séparent, l’un possède 40 % du bien et l’autre possède 60% du bien et jouit désormais exclusivement du bien. L’indemnité d’occupation est fixée à 1 000 euros/mois, par conséquent, l’occupant, propriétaire à hauteur de 60 % devra verser 400 €/mois à l’autre coindivisaire.

Il retient une partie de l'indemnité d'occupation étant lui-même coindivisaire, donc il ne verse pas l'intégralité de cette indemnité. En effet, il ne va pas payer la totalité de l'indemnité pour ensuite en récupérer une part. Au lieu de cela, il verse l'indemnité d'occupation en déduisant sa propre part.

Le délai pour agir est de cinq ans à compter de la connaissance de l'occupation privative du bien. Si cette occupation a duré plus de cinq ans, seules les cinq dernières années peuvent faire l'objet d'une demande de paiement. L'indemnité d’occupation est considérée comme un revenu de l'indivision, raison pour laquelle elle est soumise à une prescription quinquennale (article 815-10 du code civil). Seules les actions en partage ou en paiement interrompent cette prescription.

Quel est le rôle de l’expert en estimation immobilière ?

L’expert peut intervenir dans le cadre amiable ou judiciaire :

  • Dans le cadre amiable, ce sont un ou plusieurs coindivisaires qui mandatent l’expert pour réaliser un rapport dans lequel il détaillera le montant de l’indemnité d’occupation.
  • Dans le cadre judiciaire, le juge nomme un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel afin de déterminer un montant d’indemnité d’occupation, en effet, ce n’est pas le juge directement qui la fixe.

Le rôle de l'expert immobilier dans la fixation de l'indemnité d'occupation est d'évaluer la valeur locative du bien occupé de manière exclusive par l'un des coindivisaires. En utilisant ses compétences et son expérience dans le domaine immobilier, l'expert examine divers facteurs tels que l'emplacement du bien, sa taille, ses caractéristiques et les conditions du marché local pour déterminer un montant équitable d'indemnité.

Cette évaluation fournit une base objective pour aider les parties impliquées à parvenir à un accord sur le montant de l'indemnité d'occupation ou à fournir des informations pertinentes au tribunal si une décision judiciaire est nécessaire.