Lorsqu'il s'agit de régler un partage de bien ou de dissoudre une indivision, le concept de soulte doit être abordé. Ce terme, bien que complexe, a des implications importantes pour tous ceux qui doivent répartir un ou plusieurs biens immobiliers entre plusieurs parties.
La soulte représente une compensation financière permettant d'équilibrer les parts dans le cadre d'un partage de bien commun ou en indivision. Par exemple, lors d'un divorce, si un couple possède une maison et que l'un des ex-époux souhaite conserver la propriété, il devra verser à son ex-partenaire une somme correspondant à sa part du logement. Cette pratique assure une équité financière et facilite le partage des biens lors de séparations, de divorces ou héritages.
En échange de la cession de sa part, l’autre ou les autres propriétaires recevront une somme d'argent versée par celui qui rachète le bien immobilier, appelée soulte. La soulte représente ainsi la valeur de la part du bien immobilier cédée à l'autre époux ou indivisaires. Cette procédure ne peut être réalisée que par un notaire, qui établira un acte de liquidation ou de partage.
Pour déterminer le montant de la soulte, il est nécessaire de connaître la valeur du bien immobilier qui va faire l’objet d’un rachat de soulte. Ensuite, il conviendra d’effectuer les comptes entre les parties afin d’évaluer le montant de chacune des parts. Les comptes s’effectuent en prenant en considération le passif du bien ainsi que les parts possédés par chacun des propriétaires.
Exemple simplifié : Un frère et une sœur héritent ensemble et à part égale d'une maison familiale estimée à 300 000 euros. Si le frère souhaite acquérir la totalité de la propriété, il devra payer une soulte correspondante à la part de sa sœur, soit 150,000 euros, rendant ainsi la redistribution équitable et lui permettant de devenir l'unique propriétaire du bien.
Lors d'un divorce, les conjoints doivent se rendre chez un notaire, qui se charge ensuite du partage des biens, notamment des biens immobiliers. Ce partage dépend généralement du régime matrimonial choisi par le couple auparavant. Dans tous les cas, le rachat de la soulte intervient lorsque l’un des deux ex-époux souhaite conserver le bien et que l’autre est d’accord pour vendre sa part. Ainsi, à compte du rachat de soulte, l’ex-époux ayant versé la soulte devient pleinement propriétaire du bien, tandis que l’ex-conjoint perd tout droit sur le bien immobilier racheté.
Lorsqu'un décès survient et que le défunt possédait des biens immobiliers. Chacun de ses héritiers est alors considéré comme un "indivisaire", recevant une part du bien en fonction du nombre d'héritiers. Plusieurs possibilités s'offrent alors aux cohéritiers : ils peuvent décider de vendre le bien hérité et de répartir le produit de la vente pour mettre fin à l'indivision, ou l'un des héritiers peut souhaiter garder le bien immobilier et donc en acquérir la pleine propriété. C'est à ce stade que le rachat des parts intervient dans le processus. Les autres héritiers doivent ainsi donner leur accord pour que le rachat de soulte ait lieu. Dans le cas contraire, il est possible de demander l’intervention du juge aux affaires familiales (JAF).
L'expert en estimation immobilière est un professionnel indépendant dont le rôle est d’estimer la valeur des biens et des droits immobiliers.
En cas de rachat de soulte, faire intervenir un expert immobilier permet de fixer la valeur du bien immobilier de manière impartiale et ainsi de déterminer le montant de la soulte, en fonction des parts détenus par chacun.
