Optimisation fiscale de la cession d'entreprise avec un bien immobilier professionnel détenu par le dirigeant

Comprendre l'impact fiscal de la cession d'actifs immobiliers professionnels

Les différents types d'imposition

Lors de la cession d'un bien immobilier utilisé à titre professionnel, il existe plusieurs types d'impositions à considérer :

• Impôt sur les plus-values professionnelles : les plus-values réalisées lors de la vente sont soumises à l'impôt, variable selon que le bien soit amortissable ou non.
• Taxation des amortissements déduits : depuis 2004, l’amortissement pratiqué sur l’actif immobilier peut être réintégré dans les bénéfices imposables en cas de cession.
• Droits de mutation : ces droits s'appliquent quelque soit la typologie du bien immobilier en question.

Chaque imposition a son propre régime et des abattements spécifiques qui peuvent affecter significativement le montant final de l'imposition.

L'amortissement du bien immobilier

Pour les sociétés ayant inscrit le bien immobilier à leur actif, la question de l’amortissement se pose. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien due à l'usure et l'utilisation. Ce processus permet à la société de réduire ses bénéfices imposables annuels mais génère aussi une taxe latente qui sera potentiellement due au moment de la vente.

Stratégies de planification successorale et fiscale

L'apport-cession

Le dispositif de l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI) offre des possibilités intéressantes en matière d'optimisation fiscale. Le principe consiste à apporter les titres d’une société à une autre société soumise à l'impôt sur les sociétés avant la vente, permettant ainsi de bénéficier d'un report d'imposition des plus-values.

Avantages :

• L'opération permet de différer l'imposition des plus-values.
• La nouvelle société bénéficiaire (holding) peut gérer plus efficacement les capitaux issus de la vente.
• La possibilité de diversifier les investissements ou de transmettre plus facilement aux héritiers.

Inconvénients :

• Une réglementation stricte à respecter, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable.
• Le régime de report d’imposition impose certaines conditions restrictives.

Céder les parts de la SCI

Utiliser une société civile immobilière (SCI) est une stratégie courante pour optimiser l’impact fiscal de la cession d'un bien immobilier professionnel. La SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier en séparant cette activité de celle de l'exploitation commerciale.

Avantages :

• La possibilité de céder des parts de la SCI plutôt que les biens eux-mêmes, entraînant généralement moins de frais notariés et fiscaux.
• La séparation financière entre les activités commerciales et la détention d’actifs immobiliers simplifie la transmission du patrimoine familial.
• Sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’exonérations possibles de droits de donation ou de succession.

Inconvénients :

• Coûts de constitution et de gestion de la SCI.
• Potentielle complexité administrative.
• Nécessité de respecter des contraintes comptables.

Location-gérance

La solution de la location-gérance permet au dirigeant de confier l’exploitation commerciale à un tiers tout en conservant la propriété de l’immobilier et de la société. Cela peut offrir une flexibilité bienvenue tant pour la préparation à la vente que pour la transmission future.

Avantages :

• Permet de continuer à percevoir des revenus (loyers) sans imposition immédiate sur les plus-values potentielles.
• Flexibilité pour préparer la transmission progressive de l'entreprise et de ses actifs.

Inconvénients :

• Relations contractuelles pouvant être complexes avec le gérant.
• Contrôles importants par l’administration fiscale en raison de possibles soupçons de dissimulation d’activités économiques.

Incitations fiscales à l'optimisation de la cession d'actifs immobiliers professionnels

Exonérations partielles ou totales

Avantages :

• Aide substantielle pour les petites entreprises réduisant lourdement le poids de la fiscalité sur les transactions.

Inconvénients :

• Conditions strictes requises, laissant peu de marge de manœuvre.

Transmission familiale et pacte Dutreil

Pour favoriser la transmission familiale des entreprises, le pacte Dutreil propose une réduction des droits de mutation lors de la succession ou de la donation d’entreprises individuelles ou de sociétés. Il implique cependant des engagements de conservation et de direction.

Avantages :

• Réduction des coûts fiscaux pendant la transmission.
• Stabilise l’activité de l’entreprise familiale sur plusieurs générations.

Inconvénients :

• Engagements contraignants pour les bénéficiaires de la transmission.
• Possible inégalité perçue parmi les héritiers non impliqués directement dans l’entreprise.

Déductions et crédits d'impôt liés aux travaux

Les travaux effectués sur les locaux professionnels peuvent donner droit à des déductions fiscales ou des crédits d’impôt. Que ce soit pour la rénovation énergétique ou pour les mises aux normes légales, ces dépenses peuvent venir en diminution du résultat imposable de la société.

Avantages :

• Encouragement à maintenir et améliorer le parc immobilier professionnel avec des avantages fiscaux substantiels.

Inconvénients :

• Formalités administratives supplémentaires pour justifier et demander ces facilités fiscales.
• Limitation du type de travaux éligibles.

Après la cession de l’entreprise, est-il plus avantageux pour l’ancien dirigeant de vendre les locaux ou de les conserver pour les louer ?

Après la cession de l'entreprise, le dirigeant actuel peut choisir soit de vendre les locaux professionnels où il exerçait son activité, soit de les louer. Ce choix revêt une grande importance. En effet, tant que le dirigeant est propriétaire des murs et exerce son activité principale dans ces locaux, il bénéficie d'une exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les biens étant considérés comme des biens professionnels.

Cependant, une fois l'entreprise cédée, cette exonération ne s'applique plus. En fonction de la valeur vénale des locaux et de l'ensemble de son patrimoine immobilier, le dirigeant pourrait alors être soumis à l'IFI. Ce choix a des implications fiscales très importantes (impôt sur la fortune immobilière et impôt sur le revenu). Par conséquent, il est essentiel de bien réfléchir avant de décider de vendre ou de conserver les locaux pour les louer.