La détermination de la valeur locative des bâtiments d'activités est une étape importante pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Cette estimation permet non seulement de fixer un loyer adéquat, mais également de répondre aux exigences de l’administration fiscale. Afin de bien comprendre cette procédure, explorons en profondeur les facteurs influençant la valeur locative des biens immobiliers dédiés à des activités professionnelles.
Pour déterminer la valeur locative, plusieurs critères doivent être pris en compte afin d’avoir une vision complète et précise de la situation. Ces critères sont nombreux et variés, couvrant des aspects aussi bien techniques que géographiques ou économiques.
L'emplacement est sans doute le facteur le plus décisif dans l’évaluation de la valeur locative. Un immeuble situé dans une zone attractive, proche des commodités et bien desservi par les moyens de transport, aura naturellement une valeur plus élevée qu'un autre situé dans une zone moins accessible. L’attractivité d’un emplacement dépend également de la proximité avec les différents bassins d’emplois, en effet, la disponibilité d'une main-d'œuvre qualifiée et compétente dans la région est un autre facteur à prendre en considération. Un bâtiment situé dans une zone avec un vivier de talents adaptés à l'industrie concernée sera plus attractif.
La configuration intérieure et extérieur joue également un rôle prépondérant dans la fixation de la valeur locative. Des éléments tels que :
Un autre critère attrayant est la disponibilité de places de parking et l’accessibilité du bien, surtout dans les zones urbaines denses où se garer peut représenter un véritable défi. Ainsi, pour déterminer la valeur locative d’un bâtiment d’activité, il convient de tenir compte :
L’état général du ou des bâtiments d’activités est également à prendre en considération lors de l’évaluation de sa valeur locative. Un bâtiment en mauvais état sera loué, à localisation similaire, à un prix inférieur à celui d'un bâtiment en bon état. La valeur est influencée non seulement par l'état de la structure principale (gros œuvre) mais aussi par l’état des éléments intérieurs et des installations (second œuvre).
Une fois les critères identifiés, diverses méthodes peuvent être employées pour aboutir à une estimation correcte et objective de la valeur locative d’un bâtiment d'activités.
La méthode comparative est la méthode principale utilisée. Elle consiste à étudier les loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone géographique. C'est l'une des techniques les plus utilisées, car elle s'appuie sur des données concrètes du marché. Pour l’appliquer, il convient :
Bien qu'il soit possible de procéder soi-même à la détermination de la valeur locative, il est recommandé de s'appuyer sur l'expertise de professionnels du secteur immobilier. En effet, il existe de nombreuses variables à considérer lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur locative d’un bâtiment destiné à des activités industrielles. Par conséquent, faire appel à un expert en estimation immobilière permet de définir un montant de loyer adapté. La mission d’évaluation peut être confiée tant par le bailleur, que par le preneur, elle permet de fixer un loyer dit de marché grâce à une analyse détaillée et justifiée.
