La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de revente d'un bien immobilier, en tenant compte des éventuelles améliorations réalisées. Elle est un indicateur clé de l'évolution de la valeur d'un bien au fil du temps et est influencée par divers facteurs tels que les tendances du marché immobilier, les évolutions urbanistiques et les améliorations apportées au bien. La compréhension de la plus-value immobilière est essentielle pour les propriétaires, les acquéreurs et les professionnels de l'immobilier, car elle reflète les changements dans la valeur d'un bien et le dynamisme du marché local.
La plus-value brute est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier. Avant de subir une imposition, cette plus-value peut bénéficier d'un abattement en fonction de la durée de détention, généralement au-delà de cinq ans.
La formule de calcul est donc la suivante :
Plus-value brute immobilière = Prix de vente - Prix d'acquisition
Une plus-value immobilière se manifeste lorsque le prix de vente dépasse le prix d'acquisition du bien, tandis qu'une moins-value (non soumise à imposition) se produit dans le cas inverse.
Le prix de vente, tel qu'indiqué dans l'acte de vente, peut être ajusté pour inclure certains frais, comme la taxe sur la valeur ajoutée payée ou d'autres dépenses liées à la vente (par exemple, les diagnostics obligatoires). De plus, il est nécessaire d'ajouter au prix de vente les montants versés au vendeur, comme les indemnités d'éviction au locataire en place.
Pour un bien acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition figure dans l'acte de vente, mais peut être majoré, sur présentation de justificatifs, de divers frais tels que les charges et indemnités versées au vendeur, les frais d'acquisition, ainsi que les coûts des travaux et des voiries. En revanche, pour un bien acquis à titre gratuit (par donation ou succession), le prix d'acquisition correspond à la valeur utilisée pour calculer les droits de succession ou de donation.
Les plus-values immobilières soumises à l’impôt sur le revenu comprennent :
Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous êtes redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières générées par la gestion de votre patrimoine privé. L'imposition est déclenchée par la cession onéreuse de l'immeuble, généralement à la date de l'acte notarié de vente. Après application des abattements liés à la durée de détention du bien, la plus-value est soumise à un impôt proportionnel de 19%, complété par des prélèvements sociaux de 17,2%, et éventuellement par une surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 €.
Les opérations exonérées d'impôt sur les plus-values immobilières sont définies aux II et III de l'article 150 U du Code général des impôts (CGI). Ces exonérations principales se rapportent à la nature du bien cédé et à la situation des parties impliquées. Parmi celles-ci figurent :
Le taux d'imposition est de 19 %, avec un abattement en fonction de la durée de détention du bien, aboutissant à une exonération totale après 22 ans :
Le taux d'imposition est de 17,2 %, avec un abattement également basé sur la durée de détention, menant à une exonération totale après 30 ans :
