Les nuisances de voisinage anormales peuvent engendrer une perte de valeur pour un bien immobilier. Dans cet article, nous allons explorer les différents types de nuisances et le rôle de l'expert immobilier dans l'évaluation de cette perte de valeur.
Un trouble de voisinage est considéré comme anormal lorsqu'il dépasse les contraintes normales que l'on peut attendre du voisinage. Cela peut être dû à des nuisances sonores, olfactives ou visuelles, qui entravent la tranquillité et la bonne entente entre voisins.
Par exemple :
Lorsqu'une situation de nuisance anormale est constatée, un expert immobilier peut être sollicité pour évaluer la perte de valeur du bien affecté. Cet expert doit analyser en détail les caractéristiques environnementales et urbaines du bien ainsi que le marché immobilier local avant de proposer une estimation chiffrée basée sur des coefficients réducteurs spécifiques à chaque cas. Ces coefficients varient en fonction de la gravité et de la durée du trouble anormal de voisinage.
Le rapport d'évaluation impartial et indépendant peut être utilisé pour étayer les arguments lors de négociations amiables ou devant la justice.
Différentes situations peuvent engendrer une perte de valeur :
Dans ces cas, il est nécessaire de démontrer que la nuisance dépasse les contraintes normales du voisinage.
Les pourcentages énoncés dans le tableau ci-dessus correspondent à la moins-value sur le bien à partir de sa valeur initiale.
Ils sont fixés de manière objective par l'expert et peuvent s'additionner.
Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse en date du 11 janvier 2021, il a été accordé aux demandeurs une indemnisation d’un montant de 31 625 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de perte de valeur de leur bien immobilier lié à la création de vues suite à la construction d’un nouvel immeuble voisin.
En effet, la cour a considéré que cette création de vues s’élevait à 12,5 % de la valeur du bien immobilier des demandeurs et par conséquent qu’il incombait au promoteurs à l’origine de la construction de l’immeuble voisin d’indemniser ce trouble anormal de voisinage.
En cas de nuisances anormales constatées, les juges ordonnent généralement la cessation de la nuisance et l'indemnisation de la victime pour le préjudice subi. Les types de dommages pris en compte peuvent inclure :
Devant une situation de nuisance anormale, il est important de se faire accompagner par des professionnels tels que des avocats et des experts immobiliers afin de démontrer le préjudice subi et l'éventuelle perte de valeur que cela engendre pour votre bien immobilier. Ils analyseront notamment la situation avant et après la nuisance afin d'estimer au mieux le montant du dommage causé par la situation.
Cet accompagnement est essentiel pour démontrer l’existence d’un préjudice, en effet, les juges sont attentifs aux demandes d’indemnisation pour troubles anormaux du voisinage.
C’est notamment le cas de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui, dans un arrêt du 9 novembre 2023, affirme que l’édification d’une nouvelle construction, n’entraîne pas automatiquement la création d’un trouble anormal de voisinage. Il incombe aux demandeurs de prouver l’existence d’un préjudice.
