Les experts appliquent différentes méthodes d'estimation pour garantir des résultats fiables et précis dans le domaine de l'évaluation immobilière. L'évaluation précise d'un bien immobilier est une étape cruciale dans tout processus transactionnel.
Au sein du cabinet Détrois Expertise, nous nous appuyons sur des méthodes variées pour garantir des estimations fiables et précises. Cet article explore les différentes approches que nous utilisons dans nos expertises immobilières et détaille leurs spécificités.
Afin d'assurer une estimation juste, la méthode par comparaison est un outil privilégié par Détrois Expertise. Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative d’un actif immobilier. On l’appelle également parfois la méthode par le marché ou encore par comparaison directe. Elle permet d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes ou des transactions locatives réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché.
Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché) puis à le diviser par un taux de rendement, donc à capitaliser. La méthode par le revenu est également appelée méthode par capitalisation du revenu ou par le rendement. Elle peut être déclinée de différentes façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
Celui-ci varie entre 3,5 à 10 % selon la nature des locaux, leur état d'entretien, leur superficie, la situation locative et le niveau constaté des loyers. Plus le taux est faible, plus l’investissement est sécurisé et plus la valeur sera élevée.
La méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, les bâtiments, d’autre part.
Concernant le terrain, la valeur sera déterminée à partir des prix moyens constatés dans le secteur considéré.
Concernant les bâtiments, il sera possible d’opter soit pour la méthode par comparaison (valeur en l’état compte tenu des caractéristiques actuelles du bien), soit pour la méthode par le coût de remplacement (valeur supposée à neuf avec abattement pour prendre en considération la dépréciation immédiate, la vétusté, l’état d’entretien ou les travaux à réaliser).
Variant de la méthode sol et construction, le coût de remplacement considère le coût de construction actuelle du bâtiment avec une prise en compte attentive de la dépréciation due à l'âge, à l'état et aux éventuelles obsolescences. Cette méthode intègre également les caractéristiques spécifiques du bien, assurant une évaluation détaillée.
Pour les projets immobiliers neufs, Détrois Expertise utilise la méthode promoteur, évaluant le projet en tenant compte des coûts de production, des frais de promotion et du bénéfice attendu par le promoteur. Cette approche considère le prix d'achat du terrain, les coûts de construction, les frais annexes et financiers, et le prix moyen au m² du marché dans la zone géographique concernée.
Enfin, la méthode hôtelière utilisé par Détrois Expertise se concentre sur l'évaluation d'établissements touristiques. En prenant en compte des facteurs tels que l'emplacement, les équipements, le taux d'occupation, le RevPAR et les dépenses prévues, nous déterminons la valeur de l'hôtel avec une approche complète et axée sur la performance financière.
Le cabinet Détrois Expertise intègre diverses méthodes d'estimation dans ses expertises immobilières, choisissant la ou les plus adaptées à chaque situation pour garantir des résultats précis et fiables.
