L’expertise immobilière des biens professionnels

L'expertise judiciaire en estimation immobilière et foncière peut être cruciale pour les entreprises. En effet, connaitre la valeur de son bien (valeur vénale ou valeur locative) est essentiel pour le bon fonctionnement des entreprises. Nos experts, spécialisés dans l'évaluation des locaux professionnels tels que les bureaux, les locaux industriels et commerciaux, ainsi que les hôtels, vous permettrons d’adaptés vos stratégies à partir de données fiables et sécurisées.

La valeur vénale

La détermination de la valeur vénale d’un bien professionnel est nécessaire dans plusieurs cadres :

• Dans un cadre légal : estimation quinquennale obligatoire des actifs immobiliers des compagnies d’assurance et des SCPI.
• Dans un cadre comptable : fusion de branche d’activité, cession d’activité ou de parts sociales, acquisition immobilière et foncière, liquidation d’entreprise ou refinancement bancaire.

Les critères d’évaluation des biens professionnels analysés par le cabinet Détrois Expertise

Pour garantir une estimation immobilière cohérente et précise, le cabinet Détrois Expertise prend en compte plusieurs critères :

• La localisation du bien a une incidence directe sur sa valeur marchande en fonction de l'environnement urbain ou rural, et du potentiel économique de la zone ;
• La surface du bien, en tenant compte de la répartition entre surface de vente, entrepôt, surface administrative, etc. ;
• Le linéaire de vitrines pour les locaux commerciaux,
• L’accessibilité,
• L'état général du bien, incluant la structure du bâtiment et ses aménagements intérieurs ;
• Les éléments de marché, tels que les prix pratiqués pour des biens comparables dans la zone concernée et les perspectives d'évolution locale de l'immobilier professionnel ;
• Les contraintes réglementaires liées au Plan local d'urbanisme (PLU) ou autres dispositifs légaux, pouvant induire des restrictions ou obligations en termes d'utilisation des locaux ou d'aménagement futur.
• La qualité du locataire en place.

Tous ces critères sont soigneusement analysés par Détrois Expertise. Couplé à une connaissance accrue des prix pratiqués sur leur secteur, le cabinet vous garantit ainsi une estimation immobilière fiable et représentative du marché. Cette démarche est primordiale pour assurer l'équilibre et la transparence dans les transactions immobilières impliquant des locaux professionnels.

La valeur locative

Dans certaines situations, les entreprises qui détiennent des biens immobiliers ou qui sont locataires sont amenées à en déterminer la valeur locative. Celle-ci doit être cohérente afin de ne pas mettre l’entreprise en difficulté.

Par ailleurs, les experts immobiliers interviennent pour donner la valeur de marché qui servira de référence lors de la révision ou du renouvellement des baux commerciaux.

Le bail commercial a pour objectif de protéger le locataire dans son activité commerciale. Pour cela, il détermine une durée minimale pour le bail (9 ans), attribue au locataire un droit au renouvellement à l’expiration du bail, il permet sous certaines conditions de modifier la destination contractuelle des lieux loués (déspécialisation) et il instaure une règle de plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

La révision du loyer en cours de bail est envisageable lors de :

• La révision triennale (en l’absence de clause d’indexation)
• La révision résultant d’une clause d’échelle mobile.

Le montant du loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties mais en cas de désaccord le montant du loyer sera fixé selon les règles suivantes :

• Art. L. 145-33 du Code de Commerce – Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative
• La variation du loyer de la fixation initiale à l’expiration du bail ne peut être supérieure à celle de l’indice ICC (ou ILC) sur la même période.

Cette règle du plafonnement est applicable dès lors que la durée du bail n’est pas contractuellement supérieure à 9 ans, ou bien si ce dernier s’est poursuivi par tacite prolongation pour une période inférieure à 12 ans.

Les exceptions à cette règle du plafonnement sont :

• D’une part une modification notable en cours de bail des éléments énoncés aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce
• D’autre part s’il s’agit de locaux monovalents, de locaux à usage exclusif ou de terrains loués nus

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

• Les caractéristiques du local considéré
• La destination des lieux
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En plus de compétences spécifiques et d'une connaissance approfondie du secteur immobilier, Detrois Expertise offre plusieurs avantages uniques :

• Neutralité et honnêteté en tant que professionnels indépendants, visant à déterminer la valeur marchande réelle du bien sans favoritisme ;
• Une méthodologie rigoureuse pour déterminer la valeur vénale et la valeur locative de manière objective et argumentée ;
• La possibilité pour les entreprises de disposer d'un avis extérieur et impartial sur la valeur de leurs actifs immobiliers, sécurisant ainsi leurs opérations professionnelles ;
• Une plus grande crédibilité vis-à-vis des partenaires financiers, juridiques et administratifs impliqués lors des transactions immobilières, grâce à une expertise reconnue et validée par les instances judiciaires.