La Loi Carrez est une réglementation française visant à protéger les consommateurs lors des transactions immobilières. Elle établit des critères clairs en termes de calcul de la surface habitable, que ce soit pour les biens en vente ou en location. Dans cet article, nous allons détailler ce que définit la Loi Carrez, quels éléments prendre en compte dans le calcul de la superficie, comment ces critères peuvent impacter la valorisation d'un bien et quelles implications juridiques et financières cela entraîne pour les propriétaires.
Qu'est-ce que la loi Carrez ?
Adoptée en décembre 1996, la Loi Carrez (ou loi n° 96-1107) vise à informer l'acquéreur sur la surface réelle d'un logement en copropriété lors de la signature du compromis de vente. Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette obligation contrairement aux appartements et autres biens situé dans un ensemble soumis au statut de la copropriété.
La Loi Carrez a pour objectif :
- D’éviter les différends entre acheteurs et vendeurs,
- D’informer l'acheteur de la surface exacte du bien afin de permettre une comparaison plus facile avec les autres offres disponibles sur le marché,
- De légaliser le calcul de la surface habitable pour éviter les fraudes et les abus.
L'importance du calcul de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable est un critère fondamental pour la valorisation d'un bien immobilier. En effet, il permet :
- D’évaluer le rapport surface/prix d’un bien,
- De faire une comparaison avec les biens disponibles sur le marché,
- De rassurer l'acquéreur grâce à la transmission d’une information claire et fiable.
Quels sont les éléments à prendre en compte ?
Dans le cadre de la Loi Carrez, certains éléments doivent être pris en compte pour déterminer la superficie d'un logement :
- La surface des planchers, à l'exception des cloisons, gaines, embrasures et menuiseries, et des espaces occupés par les cages d’escaliers
- La hauteur sous plafond minimale requise qui doit être de 1,80 mètre,
- Les surfaces aménageables qui pourraient accueillir un usage habitable (cave, grenier, garage...).
- En revanche, les parties privatives telles que les balcons, les terrasses, les jardins et les combles non-aménageables ne font pas partie de la surface prise en compte.
Comment la loi Carrez influence l'achat ou la location d'un bien immobilier ?
La prise en compte des critères établis par la Loi Carrez joue un rôle essentiel dans les décisions d'achat ou de location :
- Premièrement, la connaissance exacte de la surface habitable permet aux acquéreurs et aux locataires de comparer les biens entre eux et de vérifier si l'espace offert correspond à leurs besoins et à leurs attentes.
- Deuxièmement, la Loi Carrez facilite les négociations sur le prix d'achat ou le loyer en se basant sur des informations claires et vérifiables.
- Troisièmement, en cas d'écart significatif entre la surface mentionnée dans l'annonce et la surface réelle du bien, les acquéreurs et locataires peuvent demander une réduction du prix ou l’annulation de la transaction.
Implications juridiques et financières pour les propriétaires
Les propriétaires doivent respecter les normes établies par la Loi Carrez lors de la vente ou la location de leur bien immobilier. En cas de non-conformité, ils s'exposent à plusieurs conséquences :
- La diminution du prix de vente ou du loyer : si la surface habitable est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente dans un délai d’un an à compter de la date de la vente définitive.
- La responsabilité juridique : en cas de litige lié à la superficie du bien, le propriétaire peut être tenu responsable pour défaut d'information. Également, le calcul de la surface étant réalisé par un professionnel du métrage : un diagnostiqueur, celui-ci est responsable de « l’attestation de surface Loi Carrez » qu’il rédige.
- La nullité de la vente : cette sanction est appliquée en cas d’absence de surface loi Carrez lors de la vente d’un bien soumis au régime de la copropriété. La demande de nullité peut être formulée par l’acquéreur.
Mesure et vérification de la conformité à la loi Carrez
Pour garantir la précision du calcul de la surface habitable selon les critères de la Loi Carrez, il est recommandé de faire appel à un professionnel agréé. Il pourra réaliser le métrage nécessaire et délivrer une attestation de surface Loi Carrez pour certifier la surface du bien.
La validité d'une attestation de superficie loi Carrez est illimitée, cela signifie qu’elle demeure valide jusqu’à ce que des travaux modifiant les surfaces des pièces soient effectués dans le bien, comme un agrandissement, une modification d’un escalier ...etc...
