Le marché de l’immobilier tertiaire français traverse une phase de transition complexe. Si certains indicateurs semblent s’améliorer, ils masquent un paysage profondément contrasté selon les zones, les typologies d’actifs et la qualité intrinsèque des immeubles. Dans notre travail au quotidien d'experts en évaluation immobilière, notre rôle est d’éclairer ces mouvements, d’en décoder les mécanismes et d’en analyser les impacts sur les valeurs vénales et locatives, à travers de notes conjoncturelles trimestrielles. Voici les points clés de la dernière analyse basée sur la note de conjoncture pour le troisième trimestre 2025 de BPCE Solutions Immobilières, enrichie par nos expertises terrain.
Après deux années de tension, le marché français de l’immobilier d’entreprise montre quelques signaux positifs au 3e trimestre 2025.
Les volumes d’investissement repartent à la hausse, atteignant 8,7 milliards d’euros sur les neuf premiers mois (+7% par rapport à 2024). Mais derrière cette amélioration apparente, la réalité est plus nuancée : on reste bien en dessous de la moyenne 2020–2024 (près de 14 milliards d’euros sur la période).
En clair, le marché se stabilise, mais à un niveau inférieur à celui d’avant-crise.
L’essentiel des engagements a été réalisé en début d’année, signe d’une conjoncture encore incertaine et d’un attentisme persistant des investisseurs.
La remontée rapide de l’OAT à 10 ans (jusqu’à 3,62% cet automne) a comprimé la prime de risque, fragilisant l’attractivité des actifs immobiliers par rapport aux placements obligataires. Pour 2025, le marché devrait se maintenir autour de 12 milliards d’euros investis, confirmant ce nouveau palier plus “bas” mais, espérons-le, plus sain.
Le marché locatif de bureaux en Île-de-France illustre à lui seul le paradoxe actuel :
Mais cette moyenne cache un écart immense entre Paris QCA (Quartier Central des Affaires) et les secteurs périphériques :
| Secteur | Absorption théorique | Commentaire |
|---|---|---|
| Paris QCA | 1 an | Marché résilient, demande stable, loyers prime à 1 100 €/m²/an |
| Paris hors QCA | 2–3 ans | Tension en hausse, offre en augmentation |
| Première couronne | 4–6 ans | Vacance en hausse, demande plus volatile |
| Seconde couronne | 7 ans | Déséquilibre marqué entre offre et demande |
Ce "marché à deux vitesses" crée des opportunités… mais aussi des risques :
→ Les propriétaires d’actifs bien situés et rénovés s’en sortent,
→ ceux en périphérie ou avec des immeubles vieillissants font face à des délais de commercialisation très longs et à une pression sur les valeurs locatives.
Les marchés régionaux affichent des fondamentaux plus solides et mieux calibrés. En dehors de l’Île-de-France, plusieurs métropoles régionales affichent une santé remarquable. Les métropoles les plus dynamiques :
La recette ?
→ Une offre mieux calibrée, des loyers compétitifs, et une dynamique économique portée par les industries locales (aéronautique, tech, santé, logistique).
Cela attire les entreprises en quête de qualité de vie et de coûts maîtrisés, tout en offrant aux propriétaires des fondamentaux solides pour la valorisation de leurs biens.
Le marché des commerces semble repartir… mais l’analyse montre que cette dynamique repose surtout sur une méga-transaction exceptionnelle (portefeuille Kering, 800–900 M€, soit 36% du volume national).
Sans cette opération, les volumes resteraient modestes, preuve d’un secteur toujours en mutation (e-commerce, évolution des modes de consommation, vacance commerciale hors IDF).
Même la hausse de fréquentation des centres commerciaux en Île-de-France doit beaucoup à l’effet “Jeux Olympiques” et à l’essor touristique sur Paris.
Pour les investisseurs et propriétaires :
→ Il est essentiel d’actualiser régulièrement la valeur de ses actifs commerciaux, en tenant compte de la volatilité des chiffres et des disparités locales.
Les actifs industriels et logistiques connaissent un ralentissement sensible (-20% d’investissements sur neuf mois, –12 % en logistique, –44 % en locaux d’activité). Mais là aussi, deux tendances se dégagent. La réalité dépend du type d’actif :
La demande locative logistique recule de 17% au national, mais reste positive en Île-de-France (+25%).
Cela traduit une polarisation croissante :
→ Les meilleurs actifs tirent leur épingle du jeu,
→ Les biens moins adaptés voient leur valeur baisser.
Pour les propriétaires et investisseurs, l’enjeu est de plus en plus d’anticiper la “prime au neuf” et la décote liée à l’obsolescence fonctionnelle.
La remontée de l’OAT à 10 ans a comprimé la prime de risque immobilière à des niveaux historiquement bas (environ 50–60 points de base à Paris QCA).
Concrètement, cela signifie que la rémunération du risque immobilier se rapproche dangereusement de celle des obligations d’État, ce qui pèse sur les valorisations.
Conséquence directe :
Pour les clients et partenaires, c’est une période où l’expertise régulière, fine, adaptée à chaque actif devient un outil clé de gestion et de décision.
Dans un marché aussi fragmenté, mouvant, où la valeur d’un immeuble peut évoluer du tout au tout selon sa localisation, sa qualité ou son positionnement, l’expertise immobilière indépendante, argumentée, documentée est plus que jamais essentielle.
Notre cabinet s’engage à :
Pour toute demande, question ou besoin d’actualisation de vos valeurs immobilières, contactez-nous : notre équipe est à votre écoute pour vous accompagner avec rigueur et pédagogie.
