Dans les Alpes du Nord, l’immobilier de montagne connaît une dynamique singulière : les stations surperforment largement le marché national et l’altitude s’impose désormais comme un critère déterminant de valorisation. Au cœur de l’Oisans, Oz-en-Oisans illustre parfaitement cette dualité : une station moderne et très recherchée intégrée au Grand Domaine de l’Alpe d’Huez, entourée d’une constellation de hameaux ruraux où les valeurs suivent des logiques très différentes. Entre rareté foncière, attractivité touristique, contraintes énergétiques et montée en gamme des stations voisines, ce territoire forme un marché complexe où chaque micro-emplacement redessine la valeur vénale.
Oz-en-Oisans est une commune atypique, l'une des plus étendues de l'Oisans. Elle se compose de 10 hameaux étagés entre 800 et 1 350 m d'altitude — Oz Village, le Roberand, le Bessey, Sardonne, l'Île d'Oz, le Boulangeard, le Pontonnier, la Beurrière, la Voûte, le Pré de l'Arche et l'Enversin — et de la station Oz 3300 proprement dite, à 1 350 m. La station est piétonne, familiale, avec un accès skis aux pieds au domaine de l'Alpe d'Huez Grand Domaine Ski (250 km de pistes, culminant à 3 330 m).
L'Enversin d'Oz (parfois orthographié « Lenversin ») est un hameau historiquement rattaché à la commune d'Oz mais qui, administrativement, se trouve sur la commune de Vaujany (code postal 38114). Il se situe à proximité du village de Vaujany et des remontées mécaniques (téléphérique), ce qui lui confère un positionnement intermédiaire entre Oz et Vaujany.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Nombre de logements | ~907 |
| Résidences secondaires | 88% |
| Résidences principales | 11% |
| Logements vacants | ~0% |
| Appartements / Maisons | 68% / 32% |
| Propriétaires / Locataires | 76% / 24% |
| Population | ~214 habitants |
Source : PAP / INSEE
Le taux de résidences secondaires à 88% est emblématique des micro-marchés de stations : une demande portée quasi exclusivement par l'investissement locatif saisonnier et l'usage de loisir.
Le prix médian global sur la commune est estimé entre 4 561 €/m² (Meilleurs Agents) et 5 243 €/m² (Le Figaro Immobilier) au 1ᵉʳ janvier 2026 . Pour les appartements en station, le prix médian atteint 5 594 €/m² (+8% sur un an, +24% sur 5 ans), avec une fourchette de 4 773 à 6 557 €/m² . Le neuf se négocie autour de 6 232 €/m², tandis que l'ancien se situe à 4 588 €/m².
Les dernières transactions DVF confirment ces niveaux : un appartement de 22 m² rue de la Giette s'est vendu 150 000 € (6 818 €/m²), un T3 de 40 m² chemin des Jeux à 218 000 € (5 450 €/m²).
Le programme neuf Les Balcons d'Argent (livré 2025) illustre le segment haut de gamme de la station : un T4 de 70,70 m² s'affiche à 559 000 € (~7 900 €/m²), un T2 cabines de 54,95 m² à 439 000 € (~7 990 €/m²).
L'écart de prix entre la station et les hameaux est considérable et constitue un point clé pour toute expertise en valeur vénale :
| Secteur | Prix estimé au m² | Observations |
|---|---|---|
| Oz Station (1 350 m) | 5 000 – 6 500 €/m² | Pieds des pistes, station piétonne |
| Hameau de Sardonne | ~2 587 €/m² | Un T4 de 76 m² à rénover affiché 189 000 € (2 487 €/m²) seloger |
| Hameau de la Voulte | ~2 235 €/m² | Maison de 81 m² vendue 181 000 € en 2021 immobilier.pappers |
| Le Roberand | ~1 340 – 3 189 €/m² | Maison de 97 m² vendue 130 000 € (1 340 €/m²) immobilier.pappers |
| Le Bessey | ~3 189 €/m² | Estimations SeLoger seloger |
| L'Enversin d'Oz (Vaujany) | ~5 358 €/m² | Prix aligné sur Vaujany centre seloger |
Le ratio station/hameaux peut atteindre 1 à 3, voire davantage pour les biens anciens non rénovés dans les hameaux les plus isolés. Ce différentiel s'explique par l'absence d'accès direct aux pistes, l'éloignement des commodités et souvent un parc bâti très ancien (antérieur à 1974).
L'Enversin d'Oz se distingue des autres hameaux par son rattachement administratif à Vaujany, ce qui le fait bénéficier de la dynamique immobilière de cette station en forte croissance. Les prix y sont estimés à 5 358 €/m² en moyenne pour les appartements, avec des pointes bien supérieures pour les programmes récents. Sa proximité immédiate des télécabines de Vaujany et son accès au domaine de l'Alpe d'Huez Grand Domaine en font un secteur prisé, à mi-chemin entre l'authenticité d'un hameau de montagne et les commodités d'une station équipée.
Des chalets récents de grande capacité (24 personnes, 4 étoiles) s'y louent en saisonnier, témoignant d'un positionnement montant en gamme.
Station la plus chère de l'Isère avec un prix moyen dans l'ancien de 7 077 €/m² (FNAIM, oct. 2025). Les prix varient fortement selon les quartiers : 7 000-7 500 €/m² sur l'Éclose, 7 500-8 000 € sur les Bergers, et 8 000-12 000 €/m² dans le « triangle d'or ». Le prix moyen des appartements atteint 6 904 €/m² et celui des chalets 9 860 €/m², en hausse de respectivement +22,6% et +31,8% sur cinq ans.
Le prix médian global est de 5 237 €/m² (Le Figaro, jan. 2026), avec l'ancien à 5 511 €/m² (+51% sur 5 ans). Les transactions DVF récentes montrent des pointes remarquables : un T4 de 62 m² vendu 669 380 € (10 796 €/m²) rue du Caroux. La station bénéficie de son authenticité de village, d'un téléphérique direct vers le Pic Blanc et d'une croissance de +40% sur 5 ans pour le prix médian.
Bourg situé en fond de vallée (720 m), Allemond affiche un prix médian de 4 012 €/m² (+6% sur un an, +97% sur 5 ans). Les maisons s'y négocient autour de 3 091 €/m². Allemond a fortement bénéficié de la mise en service de l'Eau d'Olle Express (décembre 2020), un ascenseur valléen reliant le bourg à Oz Station en 8 minutes, offrant ainsi un accès direct au grand domaine skiable. Cet équipement a créé une nouvelle valorisation pour des biens autrefois considérés comme hors station.
Village perché à 1 500 m, relié au domaine par le télésiège du Villarais. Le prix moyen est estimé à 3 524 €/m², mais les transactions montrent une grande dispersion : une maison de 174 m² vendue 1 597 000 € (9 178 €/m²) côtoie un appartement de 195 m² à 600 000 € (3 077 €/m²). Le très faible volume de transactions (10 ventes depuis 2023) rend le marché peu lisible.
En expertise immobilière de montagne, la détermination de la valeur vénale obéit à des critères sensiblement différents du marché résidentiel classique. La CEIF (Chambre des Experts Immobiliers de France) identifie les éléments structurants suivants :
28% des logements en stations de ski sont classés F ou G, soit le double de la moyenne nationale. Si l'on ajoute les classements E, près des deux tiers du parc serait interdit à la location d'ici 2034. La loi « Le Meur » (loi anti-Airbnb) étend désormais ces obligations aux meublés de tourisme nouvellement enregistrés.
Pour l'expert, cela implique :
- Une décote substantielle pour les biens classés F/G non rénovables (copropriétés des années 1970, immeubles à isolation complexe)
- Un surcoût de mise en conformité à intégrer dans la valeur (travaux souvent lourds en altitude, accès difficile, contraintes architecturales)
- L'exclusion des dispositifs MaPrimeRénov' pour les résidences secondaires, ce qui pèse sur la capacité de rénovation des propriétaires
Comme le résume Dominique Tournier (CEIF) : « Pour les chalets, c'est plus simple, on peut isoler. Mais pour les immeubles en copropriété, la rénovation thermique va dépendre du syndic et de l'implication des copropriétaires ».
Pour fixer la valeur vénale d'un bien en station, trois approches se combinent :
Méthode par comparaison : analyse des transactions DVF récentes sur des biens comparables (surface, étage, orientation, proximité pistes). C'est la méthode pivot, mais elle se heurte au faible volume de transactions (36 ventes en 5 ans sur la commune d'Oz).
Méthode par capitalisation du revenu locatif : particulièrement pertinente en station, elle capitalise le rendement locatif saisonnier attendu (hiver + été). Les rendements observés se situent entre 3% et 5% bruts selon la localisation et la qualité du bien.
Méthode par le coût de remplacement : utilisée surtout pour les chalets et constructions récentes, elle intègre la valeur du foncier, le coût de construction (majoré en altitude : accès, gel, géologie) et la vétusté.
Pour les hameaux ruraux, la pondération de la méthode par comparaison est prépondérante mais délicate, le nombre de transactions étant extrêmement réduit (parfois 1 ou 2 ventes par an et par hameau).
Le marché immobilier d'Oz-en-Oisans est un marché dual : la station (Oz 3300) s'inscrit pleinement dans la dynamique haussière des stations de l'Alpe d'Huez Grand Domaine, tandis que les hameaux ruraux restent des micro-marchés où les valeurs sont 2 à 3 fois inférieures, portées par des acquéreurs recherchant l'authenticité mais sans les commodités de station. L'Enversin d'Oz, rattaché à Vaujany, fait figure d'exception par son niveau de prix aligné sur le bourg de Vaujany.
Les risques de décrochage identifiés concernent principalement :
- Les biens anciens non rénovés énergétiquement (studios/cabines des années 1970)
- Les hameaux les plus isolés, sans liaison mécanique
- La dépendance à la neige pour les secteurs les plus bas (<1 000 m)
En revanche, les moteurs de valorisation demeurent solides :
- L'appartenance au Grand Domaine Alpe d'Huez (effet réseau)
- L'Eau d'Olle Express qui connecte la vallée à la station
- La rareté foncière et le taux quasi nul de logements vacants
- Le développement de programmes neufs de qualité (Les Balcons d'Argent)
- La diversification 4 saisons (VTT, randonnée, événementiel)
Pour toute expertise en valeur vénale sur ce secteur, il est essentiel de distinguer finement le micro-emplacement (station piétonne vs hameau rural vs hameau connecté), d'intégrer la composante DPE comme facteur de décote potentielle majeure, et de croiser les méthodes d'évaluation en tenant compte du très faible volume transactionnel qui caractérise ces marchés de niche.
