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Valeur vénale

Dans certaines situations, les entreprises qui détiennent des biens immobiliers sont parfois tenues d’en déterminer la valeur vénale.

Cadre légal

  • Estimation quinquennale obligatoire des actifs immobiliers des compagnies d’assurances (Décret n°90-981 du 5 novembre 1990)
  • Estimation des actifs immobiliers des S.C.P.I (Loi n°90-1300, du 31 décembre 1990)
  • Estimation obligatoire des actifs relative à la norme comptable internationale IFRS (International Financial Reporting Standards)

Cadre comptable

  • Fusion de branche d’activité
  • Cession d’activité ou de parts sociales
  • Acquisition immobilière et foncière
  • Liquidation d’entreprise
  • Refinancement bancaire

Évaluation des locaux commerciaux

Les principaux facteurs de la valeur

  • Les critères propres aux biens
  • La configuration intérieure
  • La surface réelle et pondérée
  • Les équipements existants et la conformité aux normes récentes (système anti-incendie, sorties d’évacuation, installation électrique et téléphonique
  • Le linéaire de vitrines
  • L’âge des locaux, l’état d’entretien
  • L’accessibilité
  • La qualité du locataire
  • Les critères liés à l’environnement du bien
  • L’emplacement géographique
  • L’emplacement du local, le quartier (zone piétonne, artère passante)
  • La possibilité d’accès (parking)
  • Le niveau des prélèvements des taxes locales

Évaluation des locaux à usage d’entrepôts et industriels

Les principaux facteurs de la valeur

  • La situation géographique : accès routier, autoroutier, ferroviaire voire aéroportuaire ou maritime au regard du secteur d’activité
  • Situation de la zone par rapport aux centres d’attractivité économique
  • Le dynamisme de la zone d’activité
  • La configuration du terrain, sa surface et ses aménagements, possibilités de circulation des véhicules lourds
  • La configuration des bâtiments (sur un ou plusieurs niveaux, hauteur, pourcentage que entre la partie bureau et la partie entrepôt)
  • L’état d’entretien général des bâtiments (système de chauffage, isolation, couverture de la toiture).

Dans certaines situations, les entreprises qui détiennent des biens immobiliers ou qui sont parfois locataires sont amenées à en déterminer la valeur locative.

Valeur locative

Décret 53-960 du 30 septembre 1953 : location des locaux commerciaux ainsi que les modalités d'indemnisation éventuelles
articles L145-1 à L 145-60 et R 145-3 à R 145-33 du Code de commerce

L’expert immobilier intervient pour donner la valeur de marché qui servira de référence lors de la révision ou du renouvellement des baux commerciaux.

Le bail commercial a pour objectif de protéger le locataire dans son activité commerciale. Pour cela, il détermine une durée minimale pour le bail (9 ans), attribue au locataire un droit au renouvellement à l’expiration du bail, il permet sous certaines conditions de modifier la destination contractuelle des lieux loués (dé-spécialisation), il instaure une règle de plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

La révision du loyer en cours de bail :

  • La révision triennale (en l’absence de clause d’indexation)
  • La révision résultant d’une clause d’échelle mobile

Le montant du loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties mais en cas de désaccord le montant du loyer sera fixé selon les règles suivantes :

  • Art. L. 145-33 du Code de Commerce – Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
  • La variation du loyer de la fixation initiale à l’expiration du bail ne peut être supérieure à celle l’indice ICC (ou ILC) sur la même période

Cette règle du plafonnement est applicable dès lors que la durée du bail n’est pas contractuellement supérieure à 9 ans, ou bien si ce dernier c’est poursuivi par tacite prolongation pour une période inférieure à 12 ans.

Les exceptions à cette règle du plafonnement sont :

  • d’une part une modification notable en cours de bail des éléments énoncés aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce
  • d’autre part s’il s’agit de locaux monovalents, de locaux à usage exclusif ou de terrains loués nus

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

  • Les caractéristiques du local considéré
  • La destination des lieux
  • Les obligations respectives des parties
  • Les facteurs locaux de commercialité
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage