Qui sommes nous ?

Le cabinet DETROIS EXPERTISE vous conseille dans vos projets immobiliers d’habitation, d’entreprise ou commerciaux, pour le compte de professionnels et de particuliers pour tous types de biens et droits immobiliers, en matière amiable et judiciaire.

Le cabinet DETROIS EXPERTISE est un cabinet indépendant en évaluation immobilière et foncière, agréé auprès des Tribunaux, situé à LYONSAINT-ETIENNE, PARIS et AIX-EN-PROVENCE.

Son fondateur, Aymeric DETROIS est Expert près la Cour d’Appel, Expert REV by TEGoVA (Recognised European Valuer), Membre de la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires Immobiliers (CNEJI) , Membre de la Compagnie des Experts Immobiliers de France (CEIF), Membre de la Compagnie des Experts de Justice de Lyon 

Le Cabinet respecte les méthodologies de la Charte de l’expertise ainsi que la déontologie et les principes d’indépendance et de confidentialité.

Le rapport d’expertise immobilière a une valeur juridique : il est le seul document opposable aux tiers en cas de litige.

Détermination de la valeur vénale

La valeur vénale est le prix auquel un bien ou droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’expertise, dans les conditions suivantes :

  • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur
  • un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché
  • la valeur est stable pendant ce délai
  • le bien a été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
  • l’absence de facteurs de convenance personnelle

Détermination de la valeur locative

La valeur locative est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché pour l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.

C’est le loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu pour un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.

Cela implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

Avant visite des biens

Avant toute intervention, un devis personnalisé gratuit et sans engagement est transmis sur simple demande au client.

Les honoraires sont calculés en fonction du temps estimé pour l’exécution de la mission et ne tiennent pas compte de la valeur des biens à expertiser.

Les conditions générales ainsi qu’une liste des informations et pièces nécessaires, accompagnent le devis (ex : acte notarié, bail, plans des biens, nom du propriétaire…).

Acceptation du devis

  • Réception et Analyse des documents transmis par nos requérants
  • Demande de cadastre, d’urbanisme
  • Prise de rendez-vous ou convocation

Visite des lieux

  • Analyse de l’acte notarié sur site (repérage d’éventuelles servitudes)
  • Visite des biens (description, métrage, photographies intérieures et extérieures)
  • Analyse du bien (recherche des éléments favorables et défavorables propres au bien et son environnement proche

Rédaction du rapport d’expertise

  • Rappel de la mission, identification du requérant
  • Renseignements d’ordre général, description de la commune, adresse des biens, cadastre, urbanisme
  • Description des biens
  • Analyse de la valeur vénale / locative
  • Recherche d’éléments de comparaison
  • Conclusion

Méthode par comparaison directe (ou méthode par le marché)

Elle consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’expertise.

C’est une méthode simple d’application, seulement si les éléments de comparaison sont homogènes (type de biens, surface, secteur géographique,…) et sont en nombre suffisant. La définition de l’unité de mesure est ici déterminante afin d’assurer une comparaison cohérente.

Méthode par le revenu ou par capitalisation

Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

V =  R / t

V est la valeur vénale ou l’estimation que recherche l’expert
R est le revenu
t est le taux de capitalisation

Méthode Sol + Construction

Cette méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes du bien : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part.
L’évaluation du terrain se fera en fonction de son usage, sa localisation, son potentiel,
Pour l’évaluation de la construction, l’expert pourra chercher la valeur à neuf du bien et lui appliquer un coefficient de vétusté, suivant l’état actuel du bien.
Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.